CAZÄ°P FÄ°KÄ°RLER

KONUT ALMADAN ÖNCE SORGULAMANIZ GEREKENLER

Alım-satımlarda mutlaka ilgili belediyeden, o seneye ait emlak vergisine esas olan değerin öğrenilmesi gerekmektedir. Alınacak gayrimenkulü bir kaç kez gördükten sonra karar vermek sağlıklı olacaktır.

Bilindiği üzere, konut alımlarının önemli bir kısmı emlak komisyoncuları vasıtasıyla gerçekleştirilmektedir. Bu nedenle, vatandaşların gayrimenkul alım-satımını emlak komisyoncusundan yapması durumunda, meslek odasına kaydının bulunup bulunmadığına mutlaka bakması gerekmektedir. Çünkü, kayıt dışı çalışan emlak komisyoncuları büyük tehlike arzetmektedir. Herhangi bir şeklide konut almadan önce emlak komisyoncularına imzalı kağıt bırakılması hatalı bir hareket tarzı olacaktır. Son zamanlarda tüketiciler, emlak komisyoncusuna verilen kaporadan (cayma akçesi) kaynaklanan mağduriyete uğramaktadırlar. Komisyoncunun kapora alma yetkisi bulunmamaktadır.

Konut almak isteyenlerin sorgulaması gerekn konuların başında, alınacak gayrimenkulün arsa payını ve hisse miktarını iyi kontrol etmek gelmektedir. Konut satın alırken, dikkate alınması gereken bir diğer püf noktası, size mülk satan kişinin kısıtlı olmamasıdır. Gayrimenkulü satan gerçek ve tüzel kişi ile ilgili araştırma yapmak her zaman için yararlı olacaktır. Satın alınmak istenen konut için ekspertiz işleminin yaptırılması da rayiç bedelin belirlenmesinde kritik bir noktayı oluşturmaktadır. Ayrıca, satın alınacak konutun o anda boş olmaması halinde satıcıdan veya kiracından noter tasdikli taahhüt alınması çok önemlidir.

Satın alma noktasına kadar getirilen emlağın tapudaki aynı emlak olup olmadığını kontrol etmek gerekmektedir. Tapu kaydının var olup olmadığı konusunun kesinlikle belirlenmesi gerekmektedir. Alınacsak gayrimenkulün tapuya uygunluğunun incelenerek tapu üzerindeki bilgileri, ada, pafta, parsel, bağımsız bölüm numarasını ve hatta kapı numarasını dahil tüm bilgileri kontrol etmek faydalı olacaktır.. Bundan başka, tapu üzerinde kayıtlı vergi borcu (emlak, veraset, intikal) ve mahkeme kararı ile bağlantılı haciz, şerh, ipotek ve icra gibi işlemlerin olup olmadığını, arsa şuyulandırma cetvelini, mülkiyet üzerindeki irtifak ve intifa haklarının incelenmesi gerekmektedir. Ülkemizde binaların büyük bir bölümünde yapı kullanma izin belgelerinin alınmadığı gerçeği kat mülkiyetinin tahsisinde de sorun çıkarmaktadır. Bu nedenle alınacak emlakta yapı kullanma izninin olmaması halinde çok büyük hukuki sorunların ortaya çıkması kaçınılmazdır.

Emlağın imar ve iskan izinlerini, arsa ise imar planının olup olmadığını, imar planına aykırı unsurlarının mevcudiyetini, özellikle imar planında satın alınması düşünülen gayrimenkul üzerinde bir kamulaÅŸtırmaya gidilip gidilmediÄŸinin de mutlaka kontrol edilmesi gerekmektedir. Arsada ayrıca Kadastro’dan yer tesbiti, çap, röperli kroki ve ilgili belediyeden (eÄŸer aranıyor ise) yazılı imar durum belgesini talep etmek gerekir.

Eğer, satın alınan konut topraktan girdiğiniz bir inşaat ise Tapu Dairesi tesbiti ile ilgili belediyeden ve diğer merciilerden inşaat projesinin tasdikli olup olmadığını, projeye uygun bir inşaatının yapılmakta olup olmadığını ve inşaatın kalitesinin projedeki kaliteye uygun olup olmadığının kontrol edilmesi dikkat edilmesi gereken bir husustur. Tüm sorgulamalar, araştırmalar ve tespitlerden sonra alımın mutlak surette Tapu Dairesi’nde yapılması gerekir. Çünkü, hukuki geçerlilik esastır.

Arsa veren kişilerin müteahhitlerle sözleşme yaparken söz konusu sözleşme içeriğine binanın veya dairenin zamanında teslim edilmemesi durumunda tek taraflı fesh etme hakkını koydurmaları gerekmektedir. Özellikle sözleşmede bitiş tarihinin açık olarak belirlenmesi, kullanılan malzemelerin listesi ve inşaat işini bilfiil kimin yapacağına ilişkin ayrıntıların da yer alması tavsiye edilmektedir. Bu ayrıntıların mevcut olduğu maddeler eğer sözleşmede karşılanmamışsa mahkeme sürecinin olması gerekenden daha uzun bir süreye yayılması kaçınılmaz olacaktır. Tüm bunlar yapılmış olsa dahi sözleşme ile ilgili tüm tedbirler alınsa da ortaya pek çok uyuşmazlık çıkabilmektedir.

Satın alınan konutun elektrik borcu için, satın alınan tarihten itibaren, 30 gün içinde tapu fotokopisiyle birlikte bir dilekçe yazarak, geçmiş borçların kabullenmeyeceğinin bildirilmesi ve kendi adınıza sözleşme yapılması yararlı olacaktır.Üzerinde herhangi bir kısıtlılık hali olan taşınmazın kesinlikle alınmaması gerekir. Satın alınacak bağımsız bölüm veya binanın projesine ve ruhsatına göre yapılıp yapılmadığını anlamanın tek yolu ilgili belediye veya tapuda mevcut tasdikli proje ile taşınmazın karşılaştırılması olacaktır. Satış sözleşmesi ile satılan maketten satışlarda mutlaka sözleşme ekinde teknik şartname ve mahal listesinin aranması gerekmektedir. Bu listelerde kullanılacak malzemelerin standartlarının belirlenmesi gerekmektedir aksi takdirde gelecekte standart dışı malzemelerle tamamlanmış kalitesiz konutun ev sahibi olunması tehlikesi büyüktür.

Satın alınacak konutlar kooperatiflerden alınacaksa, öncelikle ortak olunacak kooperatifin ana sözleşmesinin temin edilmesi faydalıdır. Kooperatifteki ortaklık hak ve yükümlülüklerinin öğrenilmesi ve kooperatif arsası ile tapu ve imar durumunun araştırılması önemlidir. Ayrıca, proje ve inşaat durumunun da kontrol edilmesi gerekmektedir.

Konut satın alınmasından sonra vergisel yükümlülüklerin gündeme gelmesi kaçınılmazdır. Söz konusu yükümlüklerin en başında belediyeye verilecek emlak vergisi bildirimi gelmektedir. Miras yolu ile edinilen gayrimenkuller için miras bırakanın öldüğü tarihten itibaren 4 ay içinde veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilmesi gerekmektedir.Bu beyannameden dolayı tahhakkuk edecek vergilerin de üç yılda altı eşit taksitte ödenmesi gerekmektedir. Ayrıca, miras kalan evin mirasçının adına tapuda tescil edilerek mirasçı adına tapu alınabilmesi için binde 9 oranında harç ödenmesi gerekecektir. Söz konusu harç bu gayrimenkulün mirasçı tarafından satılması aşamasında ödenmektedir.

İnşaat devam ederken yapılan konut satışlarında kat irtifaklı arsa tapusu verildiği bilinmektedir. Bu durumda alıcılar, arsa tapusunu aldığı yılın sonuna kadar belediyeye emlak vergisi bildirimi verme yükümlülüğü ile karşılaşacaklardır. Arsa tapusunun verilmesinden sonra, inşaatın tamamlanmasıyla birlikte konutun teslim aşamasında cins tashihi harcı ödenerek daire tapusunun alınması gerekmektedir. Uygulamada bu yükümlülük tam anlamıyla yerine getirilmemektedir. Alıcıların sonradan bu işlemleri tamamlamaları ise bir çok formalitenin yerine getirmesiyle mümkün olmaktadır.